第三百八十三章 拉拢（2 / 2）

6000万一年，看似不多。

但香港玩的可是超级地租。

想当初，期房就是香港搞起来的，还没盖好的房子就像图纸上的“花”，所以叫炒“楼花”。

而2005年香港首只REIT基金上市，又多了一个超级地租的重要工具。

REITs基金，相当于众筹一笔钱交给专业团队，团队去买商场/写字楼/物流园收租，赚的钱大部分强制分给买基金的人。

实际上，REITs基金就是地产商自己打包上市的。

地产商把自己的物业打包卖给REITs基金进行上市，让市场投资者来买基金，地产商的重资产变成了活钱，而且地产商还继续担任物业管理者承担维修和招租，基金付管理费给他们。

而且地产商对看好的物业还可以灵活保留部分REITs份额，和其他投资者一起分红。

地产商卖了鸡，继续给鸡当保姆，让鸡帮投资者下蛋，还能月月拿工资。

不过鸡的卖价是多少，还得看市场投资者对鸡的看法。

不是所有物业都能REITs的，必须稳定出租+现金流好才可上市。

只要REITs估值好，还不一定需要卖，可以压给银行。

数码港南翼双子塔这样的物业以前是不太被REITs市场看好的，因为空置率高，但如果成为大陆互联网公司长期据点的话，恐怕就要摇身一变了。

18万呎空置，也就1.67万平方，才多大？

股安汇金大厦都有5万平方，随便来几个大公司包楼层，1.67万根本不够用，达到满租轻松得很。

满租的楼和半租的楼收益差距可不止一倍，因为满租半租，都得有一个团队来管理，15%的成本，50%收益，最终收益是35%，换成100%收益，最终收益就是85%，收租价值高了2.4倍。

这两栋每年总租金1.3亿的楼，满租纯收益超过1.1亿，在REITs市场上可以打包成十几倍，甚至二十几倍年租金的资产包。

“南翼双子塔？”吴光正想了想，才道：“哦你的是Cyberport3-4座？陈总，那不是完全属于我们九龙仓的，里面还有盈科拓展、汇丰.”

陈学兵打断：“不是你们的，你们可以用便宜的价格买下来嘛，数码港这种地方，才能占到大便宜。”

吴光正怔了一下。

数码港商场(Cyberport)本来就是九龙仓在运营，1-4栋便是当初为了应付科技企业引进而建，1座和2座后来做成了酒店和商场零售，为贝沙湾临海豪宅住户和一些游客服务，3座4座的写字楼办公室则非常冷清。

这两栋写字楼距中环车程40分钟，没有地铁直达，其他配套也比较匮乏，一直不好租，如果九龙仓要跟其他股东协商买下全部股权，确实能拿到一个非常便宜的价格。

陈学兵之前提到大陆互联网企业入驻，他确实想通过这件事把九龙仓旗下的一些空置率超过10%的写字楼租约填满，但由于Cyberport3-4座不是九龙仓独资，股东还比较多，也就没做过这个打算。

何必便宜别人呢。

转念想来，如果早早绑定了这帮大陆租户的租约，买下Cyberport3-4座把租约全塞到里面，这两座物业将通过REITs市场得到巨幅升值，十几亿买下，翻倍卖出都有可能。

这是其他香港甲级写字楼做不到的，因为香港没有其他类似的政策型写字楼，甲级写字楼建设前基本都考虑过地段和用户需求，空置率超过15%的都不多，达不到这样的增幅效果。

但前提是要有大客户，长租约，至少七八年那种。

“陈总.你确定有很多互联网企业准备来香港发展？能长期吃下Cyberport3-4的租约？”吴光正郑重问道。

“呵呵，我搞这么大阵仗，难道是逗吴总玩吗，阿里巴巴对港C2C年销售评估是百亿以上，他们收5%的商户手续费，就是五亿年利润，租个几万呎也不算什么吧，我们旗下的奇点也有通讯软件，同样会租，至少也是几万呎，租金是问题，不过.我们要建直连光纤，得九仓电讯帮忙。”

九仓电讯（Wharf T&T）前身为香港新电讯，2005年被九龙仓集团收购后改名。

陈学兵不查不知道，一查才发现九龙仓真是绝佳的合作方。

这个九仓电讯，还有一条深港MPLS专线，是给企业用的专用跨境光纤，直连深港，延迟≈10s。

10s，啥概念？

几乎感觉不到卡顿，用来做股票跨境高频交易都够了。

不过这种光纤异常的贵，一家企业月费就要20万以上，而且企业专线能豁免防火墙审查是因签约主体可信，企业需实名担责，普通网民复制不了此特权。

只能，九仓电讯有建设跨境高速光纤的经验，在香港也有相关资质。

这资质在境内几乎都是国企专属，在香港同样不好搞。

“直连光纤？不可能吧？”

具体哪里不可能，吴光正不是专业的，也不是很清楚，但他知道，大陆的网络是走美国中转过来的。

一直就这么过来的，要是能直连，早就直连了，谁愿意中转？

陈学兵却很清楚原因。

国家级防火墙（GFW）必须“拆包安检”，只是一方面。

有了这个防火墙，就算香港就在深圳河对岸，深圳的网络也必须在北上广三地的节点拆包检查，强制增加了部分延迟。

但经过北上广以后呢？为什么没直通香港？

因为内地运营商和香港运营商在费用上扯皮，直连光纤建设成本就很贵，像要建设一条10Gbps的管道就要一个亿左右，而这么大的带宽目前可能只够淘宝一家使用，要做全面直连，费用相当高，导致运营商直连谈判破裂。

而美国运营商适时插入，提出了条件，租美国中转节点，每年价格只需要建线成本的十分之一左右，联通和电信当然是大喊一句真香。

网民多等一两秒，成本省了好几亿。

而且访问境外网本来就不主流嘛。

于是，大陆网民访问香港网络的路线为：区宽带→省级节点→国家级防火墙（安全延迟）→国际出口（拥堵延迟）→绕行美国节点（绕路延迟）→香港目标服务器。

访问到达的时候，延迟已经高得深红了。

带宽还总是拥挤，不足。

而且经过防火墙这一关，能访问的服务器极少。

后来就有人搞出了VPN这种东西，通过软件协议给数据加密，混入公共道路数据出境。

这样的路径，延迟不变，甚至更高，只是对抗了GFW审查。

还有人更直接，通过地下灰色运营商私拉的光缆跨境上网。

这就直接是物理开挂了，完全避开了公共网络，偷偷修了一条地下专属公路。

而现在，陈学兵就要当这么一家运营商。

不过，他并非地下，也非灰色，他要干的事情，是红色的。

红的发紫。